LS. Trần Viết Quân – Luật sư điều hành Công ty Luật VLM Law Firm
1. Bối cảnh
Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19, ở góc độ kinh doanh, hoạt động cho thuê và thuê văn phòng làm việc hay mặt bằng kinh doanh (MBKD) là mối quan hệ bị tổn thương ngày càng sâu và rộng. Chính sách “ai ở đâu thì ở đó” đã “đóng cửa” văn phòng/mặt bằng của hầu hết doanh nghiệp với đại đa số các lĩnh vực kinh doanh. Liệu rằng các Chỉ thị, Văn bản của cơ quan nhà nước đối với việc phòng chống dịch Covid-19 có thể được viện dẫn là cơ sở cho việc áp dụng Sự Kiện Bất Khả Kháng (SKBKK) hay Hoàn Cảnh Thay Đổi Cơ Bản (HCTĐCB) để bảo vệ các bên trong hợp đồng thuê văn phòng không bị thiệt hại nghiêm trọng?
2. Góc nhìn pháp lý và thực tế
Tạm gác việc các bên có thể đã thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hoặc thỏa thuận chấm dứt thuê MBKD theo Hợp đồng thuê, việc “phải” duy trì MBKD vì nhiều lý do là gánh nặng tài chính của bên thuê văn phòng và cũng là áp lực về doanh thu của bên cho thuê. Việc duy trì cũng đồng nghĩa với tồn tại nghĩa vụ thanh toán tiền thuê văn phòng của Bên thuê đối với Bên cho thuê. Trong khi các Hợp đồng thuê thường chưa định ra cơ chế cụ thể để miễn, giảm tiền thuê trong bối cảnh này. Do đó, việc vận dụng SKBKK hay HCTĐCB như một công cụ pháp lý để hỗ trợ Bên thuê miễn, giảm tiền thuê là mấu chốt.
Mặc dù, SKBKK và HCTĐCB đều (i) xảy ra sau khi giao kết hợp đồng, (ii) không thể lường trước tại thời điểm giao kết hợp đồng và (iii) không thể ngăn chặn, khắc phục được dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép (Điều 156, Điều 420 BLDS 2015). Tuy nhiên, đi vào chi tiết, sự phân biệt và vận dụng hai công cụ này phải được xem xét thêm ở nhiều yếu tố khác nhau, chẳng hạn một số góc nhìn sau:
- Một là, ngay cả khi Hợp đồng thuê được ký tại thời điểm dịch bệnh đang tiềm ẩn nguy cơ cao, chính sách “đóng cửa” triệt để, rộng rãi và lâu dài là điều các bên có thể đã không lường trước được; và nếu như các bên biết trước thì hợp đồng thuê đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác.
- Hai là, các bên vẫn có thể tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của Hợp đồng khi HCTĐCB xảy ra nhưng điều này gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên, ngược lại, SKBKK lại khiến một bên không thể thực hiện nghĩa vụ của họ.
- Ba là, về mặt hậu quả pháp lý, nếu chính sách “đóng cửa” là SKBKK thì Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện đúng nghĩa vụ do SKBKK thì Bên đó không phải chịu trách nhiệm dân sự (Điều 351.2 BLDS). Trong khi, nếu chính sách “đóng cửa” là nguyên nhân dẫn đến HCTĐCB thì Bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu Bên còn lại đàm phán lại hợp đồng (Điều 420.2 BLDS).
Qua góc nhìn trên, tác giả có thiên hướng cho rằng phải vận dụng chính sách “đóng cửa” hiện nay là SKBKK, mà không phải là nguyên nhân dẫn đến HCTĐCB để bảo vệ Bên thuê trong Hợp đồng thuê MBKD. Bởi lẽ, điểm mấu chốt trong bối cảnh này là các bên không thể thực hiện quyền, nghĩa vụ của Hợp đồng thuê: Bên cho thuê không thể thực hiện nghĩa vụ quyền “mở cửa” MBKD và Bên thuê cũng không thể tiếp cận và sử dụng MBKD, do chính quyền áp dụng lệnh cấm trong giai đoạn bệnh viêm đường hô hấp cấp do nCov gây ra – Bệnh truyền nhiễm nhóm A. Nói cách khác nghĩa vụ cơ bản trong Hợp đồng thuê MBKD là đảm bảo việc sử dụng MBKD liên tục, không gián đoạn đã không thể thực hiện. Điều này khác hoàn toàn với việc các bên có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng, nhưng một bên bị thiệt hại nghiêm trọng theo cách hiểu về HCTĐCB.
Khi vận dụng SKBKK, ở góc độ pháp lý, Bên cho thuê không phải chịu trách nhiệm bồi thường hay phạt vi phạm với Bên thuê vì việc vi phạm nghĩa vụ cơ bản nêu trên do SKBKK. Tuy nhiên, Hợp đồng thuê MBKD là hợp đồng song vụ. Đối ứng với nghĩa vụ cơ bản của Bên cho thuê chính là nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của Bên thuê. Theo Điều 414 BLDS thì “nếu một bên không thực hiện được nghĩa vụ mà các bên đều không có lỗi thì bên không thực hiện được nghĩa vụ không có quyền yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ đối với mình”. Như vậy, có thể hiểu vì Bên cho thuê không đảm bảo việc sử dụng MBKD cho Bên thuê nên Bên thuê cũng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê cho Bên cho thuê. Nói cách khác, Bên thuê được miễn tiền thuê trong bối cảnh này.
Thực tế, Bên cho thuê có thể vẫn đang thực hiện một số nghĩa vụ khác như bảo đảm an toàn cho MBKD hay Tòa nhà – nơi “chiếm giữ” các tài sản trong MBKD của Bên thuê văn phòng. Nếu Bên cho thuê không chấp nhận miễn tiền thuê, tranh chấp sẽ xảy ra. Bên thuê có thể phải chờ tình hình mở cửa để khởi kiện và theo đuổi vụ kiện. Trong thời gian đó, rất có thể quyền tiếp cận MBKD bị “hạn chế” hoặc buộc phải “di dời” MBKD. Đó có lẽ là điều mà các bên đều không muốn, vì gánh nặng tài chính của Bên thuê là nguồn thu của Bên cho thuê. Việc bổ sung bên thuê mới để thay thế nguồn thu trong giai đoạn hiện nay có lẽ là rất khó khăn. Do vậy, ở góc nhìn thực tế, câu chuyện giảm giá thuê có lẽ sẽ thiết thực hơn đối với các bên. Một mức giảm hợp lý sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính cho Bên thuê văn phòng cũng như các loại chi phí khi theo đuổi vụ kiện, ngược lại vừa giúp Bên cho thuê văn phòng vẫn có nguồn thu để ổn định tình hình.
- Địa chỉ: Tầng 5 Tòa nhà GIC, 18a Nguyễn Gia Trí, phường 25, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
- SĐT: 0977 364 568
- Email: hi@vlmlawfirm.com
- Website: vlmlawfirm.com
- Fanpage: VLM Law Firm
