Nhân viên pháp lý: Đặng Thị Huệ
1. Quy định pháp luật về thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định của Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TTNCN) 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012, thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản mà người bán phải nộp được xác định bằng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản.
Trong đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng (khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP). Cụ thể tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC sđ, bs Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định: “Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng”.
Về phía người mua, nếu người bán phải nộp thuế TNCN theo cách tính nêu trên thì người mua phải đóng lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ.
Thực tế trên thị trường BĐS, giá đất chuyển nhượng thường cao hơn rất nhiều so với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên do căn cứ xác định thuế TNCN của người bán và lệ phí trước bạ của người mua là giá chuyển nhượng, vì lợi ích của các bên (bên chuyển nhượng phải nộp TTNCN ít hơn, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ thấp hơn), nên các bên thường thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế.
2. Các rủi ro khi ký Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ghi giá thấp hơn giá thực tế giao dịch
Việc thỏa thuận giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế là việc làm rất dễ được thực hiện nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro, cùng với đó là Nhà nước thất thu một khoản thuế lớn, đồng thời gây ra sự thiếu công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế, tác động tiêu cực đến đời sống xã hội.
a. Khi thực hiện các thủ tục đăng ký
Thực hiện giao dịch hai giá khi chuyển nhượng bất động sản ẩn chứa rất nhiều rủi ro pháp lý cho các bên, đặc biệt cho bên bán. Luật Quản lý thuế 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định rõ việc người nộp thuế phải có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế…
Rõ ràng hành vi thỏa thuận giá mua bán BĐS thấp hơn giá trị thực tế nhằm trốn Thuế Thu nhập cá nhân là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Tùy vào mức độ vi phạm mà người xác lập giao dịch sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi khai sai, trốn thuế hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Trốn thuế. Cụ thể như sau:
- Về trách nhiệm hành chính, Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định, hành vi trốn thuế sẽ bị phạt từ một lần đến ba lần số thuế trốn.
- Trường hợp số thuế trốn từ 100 triệu đồng trở lên, người vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 BLHS 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017. Hình phạt thấp nhất với tội này là phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
b. Khi có tranh chấp
Thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng bất động sản với giá thể hiện trên hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá thực tế giao dịch. Theo đó, người mua và người bán thỏa thuận và lập song song hai loại hợp đồng. Một là, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng, chứng thực theo quy định với giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động, kê khai và nộp thuế. Hai là, hợp đồng viết tay hoặc thỏa thuận miệng do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà án. Mục đích hướng đến của hai bên như đã phân tích là để giảm/trốn nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.
Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng được ghi với giá thấp hơn giá thực tế thỏa thuận là hợp đồng giả tạo (hợp đồng bề ngoài). Hợp đồng này tuy đảm bảo điều kiện về công chứng, chứng thực nhưng nó chỉ tồn tại về mặt hình thức, còn thực chất nội dung không được thực hiện. Vì là hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước (trốn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ) nên theo quy định tại khoản 2 Điều 124 BLDS 2015, hợp đồng ghi giá thấp hơn sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo. Còn lại hợp đồng có ghi giá chuyển nhượng thực tế theo sự thỏa thuận của các bên là hợp đồng bị che dấu, phản ánh ý chí thật sự của hai bên nên nếu đảm bảo đủ điều kiện về nội dung, hình thức sẽ có hiệu lực. Trường hợp không được lập thành văn bản (thỏa thuận bằng miệng) hoặc không được công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, đồng thời không có yêu cầu thì giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm về hình thức (Điều 129 BLDS 2015).
Thực tế rất phổ biến các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có biểu hiện trốn thuế, tuy nhiên thực tiễn xét xử cho thấy có rất ít những vụ việc mà Tòa án phát hiện có giả tạo để trốn thuế. Ngược lại, ở Pháp, các bản án xử lý giả tạo nhằm trốn thuế lại rất nhiều. Sự khác biệt này có thể được lý giải như sau: Ví dụ giữa các bên thực hiện thỏa thuận giao dịch 1 tỷ để che dấu giao dịch 1,2 tỷ. Ở Việt Nam, hợp đồng 1,2 tỷ có giá trị pháp lý giữa các bên và hợp đồng 1 tỷ vô hiệu nên bên mua cũng như bên bán không có lợi ích gì mà “tố cáo” sự giả tạo ra Tòa án. Ngược lại, đối với lĩnh vực trốn thuế, Pháp lại theo hướng là giữa các bên, thì hợp đồng thực tế vô hiệu và chỉ có hợp đồng bề ngoài có giá trị pháp lý. Như vậy, bên mua có lợi khi tố cáo giả tạo vì hợp đồng thực tế vô hiệu nên không phải trả 1,2 tỷ mà chỉ phải trả 1 tỷ vì hợp đồng giả tạo có giá trị pháp lý. Từ đó, thấy được lợi ích cá nhân khi tố cáo “giả tạo” nên sẽ thúc đẩy bên mua “tố cáo” giả tạo ra Tòa[1].
Trong số rất ít các vụ việc về hợp đồng chuyển nhượng BĐS ghi giá thấp hơn giá thực tế để trốn thuế, tại Quyết định giám đốc thẩm số 03/2020/DS-GĐT ngày 16-01-2020 về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, HĐTP TANDTC cũng theo hướng tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ghi giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế. Cụ thể, trong phần nhận định có đoạn: “Từ những tình tiết tại đoạn [1] và [2] nói trên, có cơ sở xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/12/2014 là giả tạo nhằm che giấu Hợp đồng giá cao hơn (để “chịu thuế thấp”). Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 402, khoản 5 Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quá trình tranh tụng, các bên không thống nhất về giá chuyển nhượng thật là bao nhiêu, không xuất trình tài liệu chứng cứ xác định giá thật của hợp đồng chuyển nhượng, nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu toàn bộ”[2].
Khi hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (người bán hoàn trả tiền đã nhận, người mua hoàn trả bất động sản) theo Điều 131 BLDS 2015. Tuy nhiên, trong trường hợp thỏa thuận với giá thực tế không có hiệu lực, người mua sẽ gánh chịu thiệt hại rất lớn nếu người bán chỉ trả lại số tiền đã nhận bằng với số tiền ghi trong hợp đồng công chứng (số tiền này thấp hơn số tiền thực tế mà người mua đã trả), lúc này người mua cũng đành chấp nhận vì giấy trắng mực đen rất rõ ràng, không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn.
Qua những rủi ro pháp lý được phân tích ở trên, có thể thấy các bên cần có sự hiểu biết về pháp luật thuế TNCN cũng như cân nhắc được những cái lợi và mất trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng BĐS để tránh khỏi những hệ quả pháp lý không đáng có.
[1] Đỗ Văn Đại (2017), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận bản án, tr.680.
[2] Link bản án: https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta739958t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 16/05/2022.
Nếu bạn cần Tư vấn hoặc Hỗ trợ Dịch vụ trọn gói, vui lòng liên hệ với VLM Law Firm thông qua các kênh sau:
- Số điện thoại: 0977 364 568 (có thể nhắn trên Zalo)
- Đến trực tiếp tại Văn phòng: 14 Điện Biên Phủ, Phường 17, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Hoặc bạn BẤM VÀO ĐÂY để điền thông tin, VLM Law Firm sẽ gọi lại cho bạn nhé!
