Xuất phát từ giá trị lớn của đối tượng giao dịch là bất động sản, các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thường có xu hướng sử dụng đặt cọc làm biện pháp bảo đảm việc giao kết và/hoặc thực hiện hợp đồng mua bán. Khi này, để chắc chắn rằng hợp đồng hợp pháp và có giá trị bắt buộc các bên phải tuân thủ, HĐĐC thường sẽ được công chứng. Tuy nhiên, trên thực tế, chính việc công chứng HĐĐC lại là nguyên nhân dẫn đến nhiều rủi ro, khiến mục đích ban đầu của đặt cọc không đạt được, ngược lại còn cản trở bên bán thực hiện quyền định đoạt tài sản là nhà đất của mình.
1. Công chứng Hợp đồng đặt cọc
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm, theo đó, bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết và/hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì bị mất cọc (đối với bên đặt cọc) hoặc bị phạt cọc (đối với bên nhận cọc), giá trị phạt cọc tùy theo thỏa thuận.
Các giao dịch bất động sản có đối tượng là nhà đất thường có giá trị lớn, vì vậy nên các bên thường thỏa thuận giá trị tài sản đặt cọc cao, kéo theo mức phạt cọc cao, bởi họ tin rằng đó là chế tài phạt đủ sức răn đe và buộc các bên phải tuân thủ cam kết.
Về hình thức hợp đồng, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 122 Luật Nhà Ở 2014, Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, vì tài sản đặt cọc có giá trị lớn và để chắc chắn rằng Hợp đồng đặt cọc hợp pháp, có giá trị pháp lý (bao gồm chế tài phạt cọc) và ràng buộc các bên phải tuân thủ nên thực tế Hợp đồng đặt cọc thường được lập bằng văn bản có công chứng.
2. Rủi ro khi công chứng Hợp đồng đặt cọc
Mục đích ban đầu của công chứng Hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm thỏa thuận được tuân thủ và bảo vệ quyền lợi của một bên khi bên còn lại vi phạm thỏa thuận thông qua chế tài phạt cọc. Tuy nhiên, thực tiễn tranh chấp chỉ ra rằng, chính việc công chứng hợp đồng đặt cọc lại là nguyên nhân dẫn đến rủi ro mà chủ yếu là cho bên bán (bên nhận đặt cọc): Nếu bên mua (bên đặt cọc) vi phạm thỏa thuận, không tiến hành ký/thực hiện Hợp đồng mua bán nhà đất như đã cam kết, bên bán sẽ không thể đương nhiên hủy hợp đồng đặt cọc để thanh lý nhà đất cho bên mua mới.
Theo quy định tại Luật Công chứng, hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết và/hoặc thực hiện Hợp đồng mua bán nhà đất khi được công chứng sẽ được lưu trữ trên cơ sở dữ liệu công chứng, vậy nên để nhà đất bán được cho bên mua mới thì phải xóa bỏ thông tin về giao dịch đặt cọc đã lưu trữ trên cơ sở dữ liệu công chứng này.
Theo khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014, hợp đồng đặt cọc đã được công chứng chỉ được hủy bỏ khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả các bên (bên đặt cọc và bên nhận cọc). Nói cách khác, để xóa dữ liệu về giao dịch đặt cọc liên quan đến/có đối tượng là nhà đất, từ đó bảo đảm nhà đất được đưa vào giao dịch mới, bên bán phải yêu cầu bên mua cùng ra phòng công chứng ký huỷ hợp đồng đặt cọc. Như vậy, nếu bên mua không đồng ý ký hủy sẽ cản trở quyền định đoạt tài sản của bên bán, đồng thời, mặc dù được quyền áp dụng chế tài phạt cọc khi bên mua vi phạm cam kết nhưng bên bán hầu như không thể sử dụng vì rõ ràng họ là “bên yếu thế” trong tình huống này. Nhiều trường hợp, bên bán phải khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, từ đó có phán quyết có hiệu lực làm cơ sở để đủ điều công chứng hợp đồng mới.
3. Hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc đã công chứng
Thực tiễn áp dụng Điều 51 Luật Công chứng 2014 vẫn còn nhiều quan điểm trái chiều, chưa thống nhất. Một số văn phòng công chứng chấp nhận công chứng hợp đồng mới với quan điểm như sau: “Xét đến thời hạn hợp đồng, nếu quá thời hạn ghi trong hợp đồng công chứng nhưng hai bên không có hợp đồng chuyển nhượng tiếp theo cũng không có thỏa thuận khác, mà bên nhận cọc lại có yêu cầu công chứng hợp đồng mới thì công chứng viên có thể xác định mối quan hệ đặt cọc đã bị chấm dứt. Vì vậy bên bán có thể tiếp tục bán cho bên thứ ba”. Ở hướng ngược lại, một số văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc mới cho người thứ ba với quan điểm: “Vì không thể xác định được ý chí của bên đặt cọc có đồng ý với việc huỷ hợp đồng công chứng không, cũng như không xác định được yếu tố lỗi thuộc về ai trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc, nên công chứng viên không thể công chứng hợp đồng đặt cọc mới.”
Theo quan điểm của người viết, hoàn toàn có cơ sở để công chứng viên công chứng hợp đồng mua bán nhà đất với bên mua mới trong tình huống này xuất phát từ những lý do sau:
Thứ nhất, như đã đề cập ở trên, đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết và/hoặc thực hiện hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc quy định thời hạn, hết thời hạn mà bên mua vi phạm cam kết thì bị phạt cọc cao (giao dịch bất động sản có đối tượng là nhà đất có giá trị lớn). Bên bán tin rằng việc công chứng là sự xác nhận rằng hợp đồng hợp pháp, có giá trị pháp lý và bên bán chắc chắn được áp dụng phạt cọc bên mua nếu bên mua “lật kèo”. Tuy nhiên, nếu từ chối công chứng hợp đồng mua bán mới với bên thứ ba vì bên mua không đồng ý ký hủy hợp đồng đặt cọc theo Điều 51 Luật Công chứng thì rõ ràng quy định này lại trở thành rào cản, vô hiệu hóa ý nghĩa của đặt cọc cũng như chế tài phạt cọc. Thực tế, nhiều trường hợp bên mua lợi dụng bất cập tại quy định này để lừa đảo, trục lợi cá nhân.
Thứ hai, căn cứ theo quy định tại Điều 422 BLDS 2015, “huỷ hợp đồng” chỉ là một trong 7 hình thức chấm dứt hợp đồng[1]. Luật Công chứng đặt ra quy định trong trường hợp huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc công chứng phải ra văn phòng công chứng để ký huỷ, nhưng không quy định về thủ tục trong trường hợp bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hợp đồng chấm dứt khi hết thời hạn theo thỏa thuận tại Hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 428 BLDS 2015, xuất phát từ vi phạm của bên mua, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng bằng việc gửi thông báo chấm dứt tới bên mua, theo đó Hợp đồng đặt cọc chấm dứt kể từ thời điểm bên mua nhận được thông báo hoặc tại một thời điểm khác nếu các bên có thỏa thuận. Trường hợp khác, Hợp đồng đặt cọc có quy định về thời hạn thực hiện và thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc mặc nhiên hết hiệu lực khi hết thời hạn này thì đây được coi là chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận. Khi Hợp đồng đặt cọc chấm dứt trong các trường hợp trên, thông tin về việc công chứng hợp đồng phải được xóa bỏ trên hệ thống và bên bán có quyền bán nhà đất cho bên mua mới. Luật Công chứng hiện nay đang bỏ ngỏ thủ tục hủy bỏ công chứng đối với các trường hợp chấm dứt trên, tuy nhiên, theo quan điểm của người viết, công chứng viên có đủ khả năng để căn cứ vào các điều khoản quy định về đơn phương chấm dứt, thời hạn có hiệu lực của Hợp đồng hay các tài liệu có liên quan (văn bản, phương thức thông báo đơn phương chấm dứt Hợp đồng…) để xóa bỏ giao dịch đặt cọc và công chứng cho Hợp đồng mới.
Xét đến cùng, việc công chứng hợp đồng đặt cọc là nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, đảm bảo cho việc giao kết và/hoặc thực hiện hợp đồng chính là hợp đồng mua bán nhà đất. Vì không có quy định cụ thể nên hiện nay việc giải quyết vấn đề trên vẫn tuỳ thuộc vào quan điểm của các công chứng viên. Tuy nhiên, theo như các phân tích trên, hoàn toàn có cơ sở để hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng nếu áp dụng quy định đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận. Nhìn nhận gần hơn, vấn đề này sẽ được giải quyết nếu được tư vấn ngay từ thời điểm các bên thỏa thuận, lựa chọn hình thức hợp đồng hay soạn thảo hợp đồng đặt cọc đảm bảo đủ điều kiện có hiệu lực và có giá trị ràng buộc cũng như đủ sức răn đe các bên phải tuân thủ.
4. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc? Cách hạn chế rủi ro
Từ những rủi ro được phân tích trên, có thể thấy cách đơn giản nhất để hạn chế rủi ro của hợp đồng đặt cọc có công chứng là không công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, bởi không công chứng thì không cần phải hủy. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ đi kèm theo các rủi ro khác trong giao dịch bất động sản như: sổ giả, chủ nhà giả, bên bán nhận cọc nhiều người… Vậy nên, tùy mục đích của các bên, để đưa ra quyết định có nên công chứng hợp đồng đặt cọc hay không.
Ngoài ra, để hạn chế phần nào rủi ro của công chứng hợp đồng đặt cọc, bên bán có thể yêu cầu bên mua phải đặt cọc nhiều, khoảng tầm 30 – 50% giá trị của bất động sản. Như vậy, trường hợp giao dịch không thực hiện được, cần phải mất thời gian ra tòa để xử lý hợp đồng cọc này thì bên bán cũng không quá thiệt thòi.
Nếu gặp trường hợp bên mua không đến văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng như cam kết thì bên bán yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc và ký tên, hoặc liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm bằng chứng. Sau đó, khởi kiện ra Tòa để yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng cọc. Tất nhiên, cách này cũng mất thời gian nhưng chắc chắn nhanh hơn thời gian kiện tụng sau này rất rất nhiều.
Về phía bên mua, nếu đến hạn ký chuyển nhượng mà bên bán vì lý do nào đó yêu cầu thay đổi địa điểm hay thời gian ký. Thì ngay lập tức yêu cầu bên bán cùng mình đến văn phòng công chứng để sửa đổi hợp đồng cọc theo thỏa thuận. Nếu đúng hạn mà bên bán không có mặt thì yêu cầu công chứng viên lập biên bản ký vào hoặc có thể liên hệ Thừa Phát Lại lập vi bằng, tạo lập chứng cứ để sử dụng trong trường hợp kiện tụng về sau.
Thêm nữa, có một điều mà người mua nhà đất ít để ý, đó là ngoài những thỏa thuận về pháp lý của bất động sản thì khi làm hợp đồng đặt cọc phải giao kết rõ thời gian và địa điểm công chứng, sang tên (tên, địa chỉ của văn phòng công chứng) để tránh việc người bán “gài kèo” để hủy hợp đồng cọc.
————————————————–
[1] Điều 422. Chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Hợp đồng đã được hoàn thành;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
- Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
- Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
- Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Trên đây là phân tích của VLM về những rủi ro pháp lý của việc công chứng Hợp đồng đặt cọc mua bất động sản và cách hạn chế. Nếu có vấn đề vướng mắc, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.
Nếu bạn cần Tư vấn hoặc Hỗ trợ Dịch vụ trọn gói, vui lòng liên hệ với VLM Law Firm thông qua các kênh sau:
- Số điện thoại: 0977 364 568 (có thể nhắn trên Zalo)
- Đến trực tiếp tại Văn phòng: 14 Điện Biên Phủ, Phường 17, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Hoặc bạn BẤM VÀO ĐÂY để điền thông tin, VLM Law Firm sẽ gọi lại cho bạn nhé!