1. Lời dẫn
Trong thời gian qua, trước những hứa hẹn của chủ đầu tư hoặc bên môi giới về những ưu đãi, ưu tiên khi dự án đủ điều kiện huy động vốn, đa số bên mua sẽ ký các thỏa thuận đặt cọc, thoả thuận giữ chỗ, hợp đồng tư vấn hoặc các hình thức khác (sau đây gọi là “Thoả Thuận”) ngay từ khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn. Đa phần bên mua thường không tìm hiểu kỹ về năng lực của chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý, của dự án đã vội vàng xuống tiền chấp nhận rủi ro để ký kết các Thỏa thuận này.
2. Phân tích
Trước sự chủ động, những kỹ thuật của chủ đầu tư/bên môi giới, bên mua sẽ khó tránh khỏi những bất lợi phát sinh từ Thoả Thuận. Dưới đây VLM sẽ nêu là một số vấn đề nổi bật mà bên mua dễ gặp phải:
(1) Ký kết và thực hiện Thoả Thuận với bên không có thẩm quyền: Chỉ có chủ đầu tư hoặc bên được ủy quyền hợp pháp thì mới có quyền ký kết. Tuy nhiên, nhiều cá nhân, bên môi giới không được ủy quyền, nhưng lợi dụng sự thiếu hiểu biết và đánh vào tâm lí của bên mua để ký Thoả Thuận và chiếm dụng vốn.
(2) Không cam kết thời hạn mở bán của dự án: Chủ đầu tư không cam kết cụ thể thời hạn mở bán mà chỉ đưa ra một khoảng thời gian dự kiến và không có bất kỳ ràng buộc trách nhiệm nào, bên mua phải đợi đến khi có thông báo và việc chờ đợi có thể không xác định thời hạn.
(3) Không thể rút lại tiền đặt chỗ giữa chừng: Chủ đầu tư thường viện dẫn điều khoản không cho phép bên mua nhận lại tiền đặt chỗ bất cứ thời gian nào.
(4) Không cam kết và ấn định giá bán khi đủ điều kiện bán: Vì không có sự cam kết và ấn định giá cụ thể, khi vào lần mở bán đầu tiên chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá khiến bên mua không mua được mặc dù có thể có ưu đãi.
(5) Không quy định cụ thể sản phẩm mua bán: Hầu hết trong các Thoả Thuận sẽ không quy định chi tiết về sản phẩm, hơn nữa trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý về quy hoạch sẽ phần nào ảnh hưởng và làm thay đổi các sản phẩm mà chủ đầu tư đã ký Thỏa thuận với bên mua. Vì vậy, khi mở bán bên mua sẽ không mua được sản phẩm như ý muốn.
(6) Nhận tiền giữ chỗ nhiều hơn số lượng sản phẩm: Chủ đầu tư không hạn chế số người đặt cọc, giữ chỗ, bên mua cũng không biết là người thứ bao nhiêu. Do vậy, sẽ dễ phát sinh tranh chấp nếu có nhiều bên cùng lựa chọn một sản phẩm.
(7) Không án định được thời gian nhận hoàn trả tiền giữ chỗ khi dự án không thể triển khai: Số tiền giữ chỗ có thể không quá lớn và lợi dụng tâm lí ngại kiện tụng, nhiều chủ đầu tư kéo dài hoặc cố tình không hoàn trả tiền. Hơn nữa, bên mua cũng không biết được chủ đầu tư hoàn trả bằng cách nào, vào thời gian nào.
(8) Không thể biết được tiền giữ chỗ đi về đâu: Hiện nay không có cơ chế giám sát dòng tiền và mục đích sử dụng của chủ đầu tư, bên mua không thể biết được dòng tiền này đi về đâu. Nếu chủ đầu tư dùng sai mục đích và không đủ tiền để hoàn trả thì đây là một bất lợi lớn mà bên mua phải đối diện.
(9) Chủ đầu tư chuyển nhượng lại dự án cho chủ đầu tư mới: Việc chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính không có khả năng triển khai dự án dẫn đến việc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư mới. Do vậy khi bên mua ký các Thỏa thuận với chủ đầu tư cũ sẽ không có giá trị ràng buộc nào với chủ đầu tư mới.
3. Kết luận
Từ những rủi ro như đề cập bên trên, chúng tôi không khuyến khích khách hàng tham gia Thỏa Thuận nếu như không thực sự am hiểu về dự án cũng chưa như có sự chuẩn bị hoặc hỗ trợ về pháp lý. Bên cạnh đó về mặt pháp luật liệu rằng các Thỏa thuận này có đáp ứng được các quy định pháp luật hay chưa, có vị phạm các điều cấm của pháp luật hay không! Trong bài viết tiếp theo Chúng tôi sẽ phân tích kỹ hơn để bạn đọc có cái nhìn đầy đủ về các Thỏa Thuận này.
- Địa chỉ: Tầng 5 Tòa nhà GIC, 18a Nguyễn Gia Trí, phường 25, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
SĐT: 0977 364 568 - Email: hi@vlmlawfirm.com
- Website: vlmlawfirm.com
- Fanpage: VLM Law Firm
