LS. Trần Viết Quân – Luật sư điều hành Công ty Luật VLM Law Firm
Căn cứ theo quy định tại khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 (LDN), góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm vốn góp ban đầu để để thành lập công ty hoặc góp thêm để tăng vốn điều lệ của công ty. Một trong những tài sản được phép góp vốn là quyền sử dụng đất (QSDĐ), có thể gắn liền với quyền sở hữu nhà ở/công trình[1]. Điều này cũng được định nghĩa tương tự tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai (LĐĐ) 2024[2]. Bài viết này bình luận một số trường hợp mà nhà đầu tư cần hiểu rõ các quy định của Việt Nam để giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch liên quan đến việc góp vốn bằng QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở/công trình.
Tại Việt Nam, QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất sẽ được công nhận hợp pháp bằng Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN QSDĐ). Theo điểm a khoản 1 Điều 35 LDN, thành viên/cổ đông phải chuyển nhượng QSDĐ và/hoặc quyền sở hữu nhà ở/công trình góp vốn cho công ty. Ngoài ra, khoản 3 Điều 35 LDN cũng làm rõ rằng việc góp vốn chỉ được coi là đã được thực hiện/thanh toán đầy đủ khi quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản góp vốn đã được chuyển giao cho công ty.
1. Rủi ro xử phạt hành chính
Trước hết, hãy xem xét trường hợp công ty tăng vốn điều lệ bằng hình thức nhận QSDĐ từ thành viên mới hoặc thành viên hiện hữu. Theo đó, các bên sẽ thực hiện như sau:
- Đầu tiên, công ty và thành viên ký thỏa thuận góp vốn (Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất) và thực hiện công chứng Hợp đồng này tại văn phòng công chứng có thẩm quyền.
- Sau đó, các bên chuẩn bị hồ sơ (như được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư số 14/2023/TT-BTNMT) và nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thay đổi nội dung GCN QSDĐ đã cấp theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/ND-CP.
- Cuối cùng, công ty nộp một bộ hồ sơ khác lên Sở Kế hoạch và Đầu tư để đăng ký tăng vốn điều lệ dựa trên GCN QSDĐ đã cập nhật.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 30 LDN, công ty có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký tăng vốn trong vòng mười (10) ngày kể từ ngày thay đổi, hay nói cách khác là mười (10) ngày kể từ ngày Văn phòng Đăng ký đất đai xác nhận trên GCN QSDĐ cập nhật rằng quyền sử dụng đất đã được chuyển từ thành viên sang công ty thông qua việc góp vốn. Mặc dù khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013 quy định việc góp vốn bằng QSDĐ sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, tuy nhiên sổ địa chính lại không là chứng từ, tài liệu được công khai và không được cấp cho người góp vốn.
Vì vậy, để xác định thời điểm thay đổi vốn, công ty phải căn cứ vào ngày xác nhận đăng ký góp vốn trên GCN QSDĐ đã được cập nhật. Trên thực tế, ngày mà Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận không có nghĩa là ngày công ty nhận được GCN QSDĐ đã cập nhật. Không phải là tất cả nhưng Văn phòng đăng ký đất đai thông thường sẽ trả GCN QSDĐ đã cập nhật cho người góp vốn sau ngày xác nhận từ 10 ngày trở lên. Sự chậm trễ này có thể xuất phát từ khối lượng công việc hoặc quy trình làm việc thực tế. Hệ quả tất yếu là công ty có thể bị phạt tiền lên đến 20 triệu đồng vì không nộp hồ sơ kịp thời. Năm 2023, khách hàng của VLM đã gặp phải tình trạng này và không thể thuyết phục được Sở Kế hoạch và Đầu tư về tình huống khách quan như trên để tránh bị xử phạt hành chính.
2. Rủi ro đối với ngày hoàn tất gốp vốn
Trường hợp thứ hai là thành viên góp vốn vào công ty để tăng vốn điều lệ không chỉ bằng quyền sử dụng đất mà còn bằng quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất của mình. Trình tự, thủ tục tương tự như mục 1 bài viết này đã trình bày sẽ được áp dụng để chuyển QSDĐ và quyền sở hữu nhà cho công ty và đăng ký tăng vốn. Tuy nhiên, liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu nhà ở, khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở (LNO) 2014 (cũng như khoản 3 Điều 12 LNO 2023)[3] quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao kể từ thời điểm công ty nhận bàn giao nhà, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, việc hoàn thành việc góp vốn trong trường hợp này có thể được xác định ở hai thời điểm khác nhau, cụ thể là (i) ngày xác nhận thay đổi GCN QSDĐ đã cập nhật đối với việc góp vốn bằng QSDĐ và (ii) ngày giao nhà theo thỏa thuận của bên góp vốn và công ty đối với việc góp vốn bằng nhà ở, không phụ thuộc vào ngày xác nhận trên GCN QSDĐ đã cập nhật. Điều này có thể không phù hợp trong trường hợp nếu ngày bàn giao được thỏa thuận trước ngày cấp GCN QSDĐ cập nhật và nếu Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đơn đăng ký thay đổi QSDĐ và quyền sở hữu nhà do có tranh chấp phát sinh (vấn đề này sẽ được bàn luận chi tiết hơn ở bên dưới). Hơn nữa, trong khi QSDĐ và nhà ở gắn liền với đất chủ yếu được giao dịch để góp vốn cùng một lúc thì LĐĐ và LNO lại quy định hai mốc thời gian khác nhau để xác định thời điểm hoàn tất việc chuyển QSDĐ và chuyển quyền sở hữu nhà ở. Do đó cần thiết phải có cơ chế đồng bộ mối liên hệ này.
3. Rủi ro về việc cấm chuyển dịch quyền tài sản
Trường hợp thứ ba cần được thảo luận chi tiết đó là bên thứ ba có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai dừng việc đăng ký thay đổi GCN QSDĐ đã cấp. Cụ thể, người sử dụng đất góp vốn vào công ty bằng QSDĐ phải đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 188 LĐĐ 2013, trong đó bao gồm điều kiện “đất không có tranh chấp”. Ngoài ra, theo Điều 11a Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT được bổ sung tại khoản 11 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, một trong những lý do khiến Văn phòng đăng ký đất đai từ chối hồ sơ đăng ký biến động GCN QSDĐ là khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. Thực tiễn ở Việt Nam cho thấy, bên thứ ba có thể dễ dàng nộp đơn khởi kiện liên quan đến đất dùng để góp vốn và nhận văn bản từ cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn. Sau đó, bên thứ ba có thể đính kèm giấy biên nhận này vào văn bản yêu cầu dừng việc đăng ký thay đổi GCN QSDĐ của đất dùng để góp vốn. Trong khi đó, việc tiếp nhận hồ sơ khởi kiện đó không đồng nghĩa cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thụ lý giải quyết, và bắt đầu tiến hành các thủ tục tố tụng. Điều này có thể dẫn đến thành viên và công ty sẽ phải chịu tổn thất và thiệt hại trong thời gian chờ giải quyết tranh chấp giả mạo hoặc không liên quan (có thể từ 2 năm trở lên). Các khách hàng của VLM đang rơi trong tình huống như vậy. Ngoài ra, điều này có thể được minh họa bằng Bản án số 981/2022/HC-PT ngày 22 tháng 12 năm 2022, trong đó Tòa án phúc thẩm cho rằng hành vi của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quận X, Thành phố Hồ Chí Minh trong việc từ chối đăng ký việc chuyển nhượng QSDĐ theo quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT là trái pháp luật, vì tranh chấp trong trường hợp này chỉ là “tranh chấp hợp đồng vay vốn” chứ không phải là “tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”. Như vậy, trong trường hợp bên thứ ba thành công ngăn chặn giao dịch bất động sản sẽ phát sinh tranh chấp khác để đòi bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, việc này chắc chắn sẽ tốn thời gian và thực tế cũng không dễ dàng chứng minh được những tổn thất và thiệt hại thực tế ở Việt Nam.
4. Tạm kết
Bài viết này không nhằm mục đích đề xuất kiến nghị hoàn thiện, hài hoà các quy định pháp luật hay sửa đổi các quy định liên quan đến bất động sản, mà nhằm nêu lên những rủi ro pháp lý mà nhà đầu tư phải nhận thức được và cần có sự tư vấn, tham gia của luật sư để giảm thiểu những rủi ro đó. Tuy nhiên, tác giả có một số góp ý với các quy định liên quan như sau: (i) ngày hoàn tất việc góp vốn bằng QSDĐ và quyền sở hữu nhà nên là ngày bàn giao QSDĐ và bàn giao nhà, và ngày bàn giao đó phải được thực hiện sau ngày xác nhận thay đổi GCN QSDĐ; và (ii) việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ và/hoặc nhà ở có thể bị tạm ngưng nếu Văn phòng đăng ký đất đai được người nộp đơn cung cấp quyết định của Tòa án về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền tài sản trong vòng 30 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai có yêu cầu.
[1] Điều 34 LĐĐ
[2] Có hiệu lực từ ngày 01/01/2025
[3] Có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025
Nếu bạn cần Tư vấn hoặc Hỗ trợ Dịch vụ trọn gói, vui lòng liên hệ với VLM Law Firm thông qua các kênh sau:
- Số điện thoại: 0977 364 568 (có thể nhắn trên Zalo)
- Đến trực tiếp tại Văn phòng: 14 Điện Biên Phủ, Phường 17, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Hoặc bạn BẤM VÀO ĐÂY để điền thông tin, VLM Law Firm sẽ gọi lại cho bạn nhé!