Có thể thấy việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi Chủ đầu tư (“CĐT”) chưa có văn bản thông báo dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua là một rủi ro rất lớn. Hệ quả của việc này có thể dẫn đến hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết sẽ vô hiệu nếu tại thời điểm ký kết CĐT chưa có văn bản của Sở Xây dựng thông báo dự án đủ điều kiện được bán, hoặc chưa có bão lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ của CĐT với bên mua. Để làm rõ, người viết sẽ phân tích quan điểm này theo các quy định pháp luật hiện hành như đề cập dưới đây.

1. Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Theo khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (“Luật KDBĐS”), bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau: (i) Giấy tờ về quyền sử dụng đất, (ii) hồ sơ dự án, (iii) thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, (iv) giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, (v) giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho CĐT về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, Luật KDBĐS xác định nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi thoả mãn điều kiện tại Điều 55 Luật KDBĐS, tức dự án có đủ hồ sơ pháp lý theo quy định và có văn bản trả lời đủ điều kiện được bán, cho thuê của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

2. Thời điểm được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với dự án nhà ở, vốn để phục vụ đầu tư, xây dựng là vấn đề trọng yếu. Để giải quyết vấn đề này, Luật Nhà ở cho phép CĐT được huy động vốn là tiền trả trước của người mua, thuê thông qua hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đồng thời, CĐT phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật KDBĐS.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của CĐT, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi CĐT; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp CĐT đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì CĐT được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của CĐT.

Từ các quy định nêu trên có thể thấy, điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai là khi dự án đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS. Thời điểm CĐT được ký hợp đồng mua bán là một trong hai thời điểm sau:(i) Một là, sau khi có văn bản của Sở Xây dựng thông báo nhà ở đủ điều kiện bán; hoặc (ii) Hai là, quá thời hạn 15 ngày kể từ ngày Sở Xây dựng nhận thông báo của CĐT kèm theo các tài liệu chứng minh nhà ở đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS nhưng Sở Xây dựng không có văn bản trả lời.

3. Bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của CĐT có là điều kiện tiên quyết để được bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS quy định CĐT dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Về bảo lãnh ngân hàng, theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN, ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho CĐT khi dự án của CĐT đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS. Điều này có nghĩa là điều kiện để CĐT được cấp bảo lãnh ngân hàng trong tình huống này gồm:
(i) Dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định; và
(ii) Có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; hoặc hồ sơ chứng minh quá thời hạn quy định mà cơ quan quản lý không có văn bản trả lời.

Thêm vào đó, Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi “bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật”; đồng thời, biện pháp khắc phục hậu quả là “buộc có hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư theo quy định”.
Đối chiếu các quy định nêu trên với quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS và điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, một số nhận định dưới đây có thể được rút ra:
(i) Để nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, văn bản của Sở Xây dựng thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua (nếu có) là điều kiên tiên quyết. Đây là sự kiện phải xảy ra trước tiên (“Sự kiện 1”).
(ii) Việc Ngân hàng cấp bảo lãnh cho CĐT là sự kiện diễn ra sau Sự kiện 1 (“Sự kiện 2”).
(iii) Xét về logic, Sự kiện 2 không là điều kiện bắt buộc để Sự kiện 1 xảy ra; nhưng Sự kiện 1 sẽ là điều kiện đủ để Sự kiện 2 diễn ra.
(iv) Nếu Sự kiện 2 không tồn tại, CĐT sẽ bị xử phạt hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Trong bối cảnh mà Điều 55 và Điều 56 Luật KDBĐS đều quy định nghĩa vụ tương ứng của CĐT là “trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, chủ điểm mở cho việc thảo luận tiếp theo là nếu Sự kiện 1 đã xảy ra nhưng Sự kiện 2 chưa tồn tại thì CĐT có quyền ký hợp đồng mua bán với khách hàng không. Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và nội dung phân tích tại Mục 2 nêu trên thì CĐT vẫn có quyền ký hợp đồng với khách hàng trong tình huống này. Như vậy, việc chưa tồn tại Sự kiện 2 có lẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng mua bán. Thay vào đó, vấn đề trách nhiệm của CĐT sẽ được đặt ra trong bối cảnh tồn tại Sự kiện 1 nhưng Sự kiện 2 chưa xảy ra. Và tình huống mở rộng là ngay cả khi cơ quan nhà nước đã ban hành văn bản yêu cầu áp dụng biện pháp khắc phục theo quy định trên trong thời hạn nhất định mà CĐT vẫn không đáp ứng được nên Sự kiện 2 không diễn ra sau đó, thì chế tài tiếp theo là gì. Vì lúc này cơ quan quản lý đã áp dụng biện pháp phạt tiền và yêu cầu thực hiện biện pháp khắc phục mà CĐT không đáp ứng được theo quy định của pháp luật.

• Nếu bạn cần Tư vấn hoặc Hỗ trợ Dịch vụ trọn gói, vui lòng liên hệ với VLM Law Firm thông qua các kênh sau:

  • Số điện thoại: 0977 364 568 (có thể nhắn trên Zalo)
  • Đến trực tiếp tại Văn phòng: 14 Điện Biên Phủ, Phường 17, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Hoặc bạn BẤM VÀO ĐÂY để điền thông tin, VLM Law Firm sẽ gọi lại cho bạn nhé!