Trước tiên VLM mời Quý vị cùng tìm hiểu các quy định về mức vốn tối thiểu của Chủ đầu tư và các nguồn vốn mà chủ đầu tư được phép huy động trong Dự án Bất động sản.
Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013 và điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 và Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án bất động sản như sau: “Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên”.
Như vậy, để được xem xét lựa chọn làm chủ đầu tư dự án thì trước tiên chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu đáp ứng mức tối thiểu là 20% tổng vốn đầu tư (đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha) và 15% tổng vốn đầu tư (đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên). Sau khi đáp ứng được mức vốn chủ chở hữu nêu trên thì theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014 chủ đầu tư được phép huy động thêm các nguồn vốn như sau:
(i) Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;
(ii) Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
(iii) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Vậy khi nào chủ đầu tư được huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Việc huy động vốn phải tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 68 Luật Nhà ở 2014: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.
Đồng thời, Điều 19 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.
Như vậy, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi tuân thủ quy định nêu trên, việc huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện thì không có giá trị pháp lý hay nói cách khác là trái luật.
Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ hoặc thoả thuận quyền ưu tiên mua căn hộ/ nhà ở hình thành trong tương lai có xem là hình thức huy động vốn?
Trong một số văn bản trả lời của cơ quan nhà nước và một số bản án mà chúng tôi được tiếp cận đều có xu hướng chấp nhận thoả thuận đặt cọc, thoả thuận giữ chỗ là môt giao dịch dân sự trên nguyên tắc tự nguyện được quy định tại Khoản 2 Điều 3 và Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015; đồng thời, xác định nếu việc chủ đầu tư không sử dụng tiền này để phục vụ dự án thì không được xem là huy động vốn; do vậy, các thoả thuận này không trái luật.
Tuy nhiên, Chúng tôi cho rằng việc chấp thuận thoả thuận nêu trên chỉ trên cơ sở quy đinh của Bộ Luật dân sự là chưa đầy đủ, cần áp dụng các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bởi một bên trong các thoả thuận là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án đã hình thành về mặt phát lý và đối tượng mà các bên hướng đến là việc mua bán nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai.
Khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và cấm việc huy động, chiếm dụng vốn trái phép. Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định “Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn”.
Điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Như vậy, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 giới hạn cụ thể về điều kiện và hình thức huy động vốn, cấm việc huy động vốn với các hình thức khác được quy định tại luật này. Điều này nhằm bảo đảm chủ đầu tư thực sự có đủ năng lực tài chính khi được xem xét chấp thuận/lựa chọn làm chủ đầu tư dự án, dự án có thể được triển khai theo tiến độ và cam kết của chủ đầu tư; chủ đầu tư chỉ được huy động vốn cho dự án khi đáp ứng các điều kiện và tuân thủ các hình thức luật định.
Do đó, khi chủ đầu tư nhận tiền của người sẽ mua căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lại đối với dự án của mình thông qua các thoả thuận đặt cọc, giữ chỗ hoặc các hình thức khác không đúng các hình thức huy động vốn được quy định tại Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn cần được xác định là huy động vốn trái phép. Điều này cũng phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ Luật Dân sự 2015 “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.
Riêng đối với quan điểm nếu vốn không phục vụ cho dự án thì không được xem là huy động vốn. Chúng tôi cho rằng điều này chưa phù hợp với thực tế, chưa đúng bản chất, bởi nếu nguồn vốn cho dự án không có vấn đề, chủ đầu tư sẽ không chấp nhận hứa và cam kết bán sẽ bán cho người sẽ mua căn hộ/ nhà ở cụ thể thuộc dự án của mình với giá bán thấp hơn so với giá tại thời điểm đủ điều kiện hoặc các ưu tiên khác; đồng thời, người sẽ mua cũng không xuống tiền nếu chủ đầu tư không xác định cụ thể căn hộ/ nhà ở cụ thể cũng như giá bán cụ thể hoặc mức ưu đãi đối với căn hộ/ nhà ở tại thời điểm đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Do đó, việc đưa ra ý kiến vốn cần phục vụ cho dự án thì mới được xem là huy động vốn là không phù hợp.
Tóm lại, trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua, các giao dịch liên quan đến căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh Bộ Luật dân sự 2015 cần phải áp dụng các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Do vậy, mặc dù tại thời điểm ký kết các thoả thuận, các bên hoàn toàn tự do và tự nguyện; tuy nhiên, các thoả thuận huy động vốn khác hoặc không phù hợp các hình thức huy động vốn được quy định bởi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2015 khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn cần được xem là huy động vốn trái phép, vi phạm điều cấm của luật.
VLM LAW FIRM
- Địa chỉ: Tầng 5 Tòa nhà GIC, 18a Nguyễn Gia Trí, phường 25, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
SĐT: 0977 364 568 - Email: hi@vlmlawfirm.com
- Website: vlmlawfirm.com
- Fanpage: VLM Law Firm