TTS pháp lý: Hồ Thị Ngọc Nhi
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 vào ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, Luật mới đã bổ sung nhiều quy định theo hướng có lợi cho người dân. Sau đây là 06 điểm mới nổi bật VLM Law Firm đã tổng hợp mà người dân cần lưu ý.
1. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Thực tiễn áp dụng Luật Đất đai 2013 cho thấy, việc áp dụng quy định về khung giá đất và bảng giá đất nông nghiệp ở các tỉnh hiện nay là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường khi thu hồi đất vì giá đất đền bù đưa ra quá rẻ so với giá thị trường.
Khắc phục bất cập này, Luật Đất đai 2024 đã quy định bỏ khung giá đất. Đồng thời, Điều 159 Luật này cũng quy định, Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Bảng giá đất mới sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Điều này đồng nghĩa với việc, sẽ có Bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026 và Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm (nếu có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung) thay vì định kỳ 05 năm/lần như quy định hiện hành tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh, việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu – tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay.
2. Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ
Trước đây Luật Đất đai 2013 chỉ quy định cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2004. Còn đất sử dụng trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ phải đáp ứng điều kiện khắt khe hơn. Theo đó, quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 không có giấy tờ chỉ được cấp Sổ đỏ khi có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp làm việc tại vùng có điều kiện kinh tế khó khăn.
Tuy nhiên, theo quy định mới thì đất không có giấy tờ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:
– Không vi phạm pháp luật về đất đai;
– Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Như vậy, với quy định mới của Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014), giúp tăng cơ hội cấp Sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2014.
3. Đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 sẽ được cấp Sổ đỏ
Đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/01/2025 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) nếu đáp ứng các điều kiện sau theo quy định tại Khoản 4, Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ:
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
– Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
4. Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định này. Theo đó, từ ngày 01/01/2025, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa.
Ngoài ra cần lưu ý trong trường hợp người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (trên 03 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; trên 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác) phải:
– Thành lập tổ chức kinh tế
– Có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì bị cấm như hiện nay.
5. Tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013.
6. Đa dạng các phương án bồi thường cho người dân bị thu hồi đất
So với quy định hiện nay tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện thông qua 02 phương án, cụ thể: (1) Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; (2) Bồi thường bằng tiền (trường hợp không có đất để bồi thường).
Luật Đất đai 2024 đã quy định đa dạng hóa các hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm 4 hình thức: (1) Bằng đất cùng mục đích sử dụng; (2) Bằng tiền; (3) Bằng nhà ở; (4) Bằng đất khác mục đích sử dụng.
Quy định mới đã tháo gỡ những hạn chế, bất cập trong thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương, giảm ngân sách khi phải chi trả bằng tiền.
Đồng thời, đảm bảo quyền lợi cho người có đất thu hồi khi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường, đáp ứng theo nhu cầu, nguyện vọng của người dân trong quá trình ổn định nơi sinh sống và làm việc khi Nhà nước thu hồi đất (Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024).
Nếu bạn cần Tư vấn hoặc Hỗ trợ Dịch vụ trọn gói, vui lòng liên hệ với VLM Law Firm thông qua các kênh sau:
- Số điện thoại: 0977 364 568 (có thể nhắn trên Zalo)
- Đến trực tiếp tại Văn phòng: 14 Điện Biên Phủ, Phường 17, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Hoặc bạn BẤM VÀO ĐÂY để điền thông tin, VLM Law Firm sẽ gọi lại cho bạn nhé!
