TTS Pháp lý: Nguyễn Huỳnh My Ny
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013) phải được công chứng chứng thực mới có giá trị pháp lý. Như vậy, công chứng, chứng thực là một trong các điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, không ít trường hợp các bên trong giao dịch mua bán đất đai ký hợp đồng nhưng không tiến hành công chứng, chứng thực – tức hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức, hệ quả pháp lý là hợp đồng vô hiệu theo Điều 124 BLDS 2015.
Vậy, trong trường hợp này, bên mua có thể được cấp sổ đỏ không? Về nguyên tắc, hợp đồng không tuân thủ điều kiện về hình thức sẽ bị vô hiệu, tuy nhiên BLDS 2015 và các văn bản pháp luật liên quan có đặt ra trường hợp ngoại lệ, theo đó trường hợp các bên trong giao dịch đáp ứng một số điều kiện nhất định sẽ được công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức. Bài viết dưới đây người viết sẽ phân tích, làm rõ vấn đề trên dựa theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức
Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực sẽ được công nhận hiệu lực và phải đáp ứng một số điều kiện nhất định:
Điều kiện 1: Hợp đồng được xác lập bằng văn bản;
Điều kiện 2: Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng;
Điều kiện 3: Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Như vậy, điều kiện tiên quyết là các bên phải thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, thường là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng thửa đất, kèm theo đó phải có giấy tờ chứng minh cho việc thực hiện 2/3 nghĩa vụ này như giấy giao nhận tiền, biên lai, thông tin chuyển khoản,… Khi đó, một trong các bên hoặc tất cả các bên yêu cầu Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không phải tiến hành việc công chứng để sang tên Sổ đỏ.
Tuy nhiên, xung quanh việc áp dụng quy định này vào thực tiễn còn một số vấn đề còn bỏ ngỏ. BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2017, vậy đối với các giao dịch được xác lập trước ngày 1/1/2017, quy định về Công nhận hiệu lực hợp đồng vi phạm quy định về hình thức tại Điều 129 BLDS 2015 có được áp dụng không? Ngoài ra, khi Toà án công nhận hiệu lực hợp đồng thì các bên tiếp theo cần làm gì, các bên phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng chỉ cần sử dụng bản án để được công nhận quyền sử dụng đất? Những vấn đề trên chưa được hiểu một cách thống nhất dẫn đến nhiều bản án bị huỷ hoặc bị sửa. Xuất phát từ vướng mắc trong thực tiễn xét xử, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 55/2022/AL ngày 07/09/2022 về Công nhận hiệu lực hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức.
2. Tóm tắt nội dung Án lệ 55/2022/AL
(1) Nguồn án lệ
Bản án dân sự phúc thẩm số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” giữa các bên:
– Nguyên đơn: ông Võ Sĩ M;
– Bị đơn: ông Đoàn C;
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 05 người.
(2) Tình huống án lệ:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình.
(3) Phán quyết của Toà: Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.
(4) Nội dung án lệ:
Giữa nguyên đơn và bị đơn ông Đoàn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng. Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng H) với giá 90.000.000 đồng. Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng cho bị đơn.
Đến năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng khi nào làm thủ tục chuyển nhượng xong thì đưa đủ. Lúc này bị đơn đã chỉ vị trí cũng như mốc giới thửa đất chuyển nhượng cho phía nguyên đơn.
Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn cho bà Nguyễn Thị Ml thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì.
Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã P (Sau đây viết tắt là thửa 877) cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyến nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa 877.
Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 tờ bản đồ số 24 xã P, huyện Đ, tỉnh Quảng Ngãi cho nguyên đơn.
Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Đức Phổ tuyên xử:
– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009. Buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn.
– Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009.
Do có kháng cáo, kháng nghị nên ngày 01/02/2018 TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử phúc thẩm, tuyên xử: Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của TAND huyện Đức Phổ; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.
Nhận định của Toà án:
Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện.
Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa đất và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, thời điếm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực”
Quyết định giám đốc thẩm số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận quyết định kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND cấp cao tại Đà Nẵng.
Tại phiên tòa phúc thẩm (xét xử lại), đại diện VKSND tỉnh Quảng Ngãi rút toàn bộ quyết định kháng nghị của VKSND huyện Đức Phổ.
HĐXX TAND tỉnh Quảng Ngãi đã đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần vụ án đối với quyết định kháng nghị của VKSND huyện Đức Phổ; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, tuyên xử: Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 22/2017/DS-ST ngày 21/9/2017 của TAND huyện Đức Phổ. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hiệu lực của họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N với ông Đoàn C, bà Trần Thị L. Ông M, bà N có quyền sử dụng thửa đất, có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ thanh toán tiếp cho ông Đoàn C, bà Trần Thị L 10.000.000 đồng.
Dựa vào nội dung án lệ 55/2022/AL, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định pháp luật về hình thức, nếu các bên tham gia giao dịch có thể chứng minh được 2/3 nghĩa vụ đã thực hiện theo thoả thuận trong hợp dồng, thì hợp đồng này sẽ vẫn có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, để chứng minh được điều này trong nhiều trường hợp là không hề dễ vì luật không đặt ra quy định cụ thể 2/3 nghĩa vụ là như thế nào, vì vậy các bên tham gia giao dịch cần phải đưa ra được các bằng chứng, chứng từ, tài liệu phù hợp và đáng tin cậy.
Nhìn chung, mặc dù BLDS 2015 và Án lệ 55/2022/AL đều đưa ra được hướng giải quyết cho các giao dịch mua bán nhà đất không tuân thủ điều kiện về hình thức, nhưng quá trình để yêu cầu Toà công nhận hiệu lực của hợp đồng sẽ mất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Vì vậy, trong quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia giao dịch cần chú ý tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật về hình thức và đảm bảo tính minh bạch và đồng nhất trong quá trình thực hiện giao dịch. Nếu không tuân thủ đúng quy định về hình thức, các bên tham gia giao dịch sẽ phải đối mặt với rủi ro pháp lý và khó khăn trong việc sang tên Sổ đỏ khi xảy ra tranh chấp.
Nếu bạn cần Tư vấn hoặc Hỗ trợ Dịch vụ trọn gói, vui lòng liên hệ với VLM Law Firm thông qua các kênh sau:
- Số điện thoại: 0977 364 568 (có thể nhắn trên Zalo)
- Đến trực tiếp tại Văn phòng: Tầng 5 Tòa nhà GIC, 18a Nguyễn Gia Trí, Phường 25, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh
- Hoặc bạn BẤM VÀO ĐÂY để điền thông tin, VLM Law Firm sẽ gọi lại cho bạn nhé!
